前幾日，某些報章的經濟版頭條是發展商在將軍澳八折發售新樓盤，加上二手大幅低水成交增加，很多人都認為今年樓價已經見頂，更有投行預期樓價在未來一年可以調整三至四成。樓價超越了市民的負擔能力，已經是不爭的事實，但是如果說現在的樓價比1997年的時候更難以負擔，則需要更多的數據加以證明。

下圖是根據政府統計處的資料繪製的，比對1997到2015的平均薪金指數（1992第三季=100）跟中原城市指數（CCI）（1997-07=100）的發展。可見在18年中，有大概十年左右，樓價比薪金增長慢，也是最佳的樓盤買入期。

用平均薪金指數跟中原城市指數兩個指數相除，可以製作一個樓市負擔能力的圖表，就能清楚看到18年來的樓價薪金比的發展。指數越低樓價越容易負擔，設定1997年的樓價負擔水平是1.0（非常難以負擔），現在已經恢復到了1997年的水平。

用一個具體例子，現在一個收入處於中位數的單身打工仔年薪約20萬，不食不用也要25年人工才能買一個中位數價位的單位。根據2015第二季的數據，私樓業主的月入息中位數亦只是4萬，亦代表大約要10年工資才能負擔自住物業。

最新公布的八月份中原城市指數（CCI）是143.46，比1997年7月份100的指數升了43.46%，感覺上現在樓價比1997年高位更高。但政府統計處季度工資指數同期上升了43.8%，現在的樓價相對1997年其實只是差不多的難以負擔。

當中還有幾個方向不同的因素影響負擔。

1. 房貸利率——現在約兩厘、1997年約九厘，相同的房貸還款差兩成多。
2. 現在首置最多借八成，非首置更可能只借到五丶六成。1997年可借九成。
3. 1997年的工資增長預期遠高於現在。當時人更願意用高入息比還房貸，但今天有壓力測試，你想用高收入比還錢也不會有銀行批。

如果樓市真的已經見頂，那麼在明年立法會選舉和後年特首選舉，高樓價可能不會再是焦點議題！而對未置業的年輕人來說，機會只留給有準備的人，未來幾年儲蓄首期，將是把握這一波機會的必要準備。

原始數據