【博評】蘇蘭斯:什麼因素支持香港難以負擔的樓價

2021-02-24 16:38:17 最後更新日期:2021-02-26 14:03:19
蘇蘭斯

一五年起於「香港輕新聞」開博評論時事。
一九年成為香港電台一台「講東講西」節目招才計劃「才雋」,「哈林奭失眠」主持,在後不惑之年在多媒體界開展Slasher事業。
正職於航運物流公司總部,曾派駐國內工作五年,有豐富的商業機構管理經驗。善用案例類比,數據作理性持平分析。
香港中文大學會計學士、香港公開大學電子商貿碩士、美國麻省理工(MIT)供應鏈管理碩士。

https://www.facebook.com/lanceso

24日,香港各大報章分別報道美國物業顧問機構 Demographia 發布的最新調查:國際樓價負擔指數。調查指,香港連續11年成為全球樓價最難負擔城市,指數達到20.7,即以家庭每月收入中位數(據香港政府統計處2020年9月的數據,香港家庭每月收入中位數是港幣33700元)來計算,需要20.7年的收入加起來(即約837萬),才能買到一個價格處在中位數的住宅單位。

Screenshot 2021 02 24 at 11.29.17 PM香港住宅樓價負擔指數達20.7,比起調查中同為華人社會的新加坡高出甚多。(Demographia 調查報告內容擷圖)

不過,香港的高樓價已維持多年,自然有其原因,而這些原因並不是單單比較前面提到的兩個「中位數」就可以理解的。需要指出的是,調查所得出的數據應該準確,但數據所反映的情況與我們一般的認知或有不同,其中一個原因在於「平均數謬誤(Flaw of Average)」。

以下,筆者就嘗試分析當中的誤解與香港高樓價背後的事實真相,供讀者在投資或「上車」時作參考。讀者也請注意,該份報告並無提供詳細的調查數據,筆者在本文中提到的數據將以香港政府統計處的資料作為補充。

誤解一、「唔食唔用」廿年才能買樓?

首先,大家要知道,租金水平的確是靠個人收入來維持,但樓價則是靠個人資產及按揭收入比來維持的。有足夠繳付首期的資產,收入能夠償還按揭貸款方可以借到錢來買樓。

雖然住屋是剛需,但買樓並不存在剛性需求,需求必須要依靠購買力來支持,樓價不可能跟社會的整體購買力脫節。

我們整日講的「樓市剛需」,其實可以理解為:有相當一部分有能力的人願意借貸買樓。香港現在仍有一成首期的按揭計劃,其實一個有中等收入水平的家庭,只要有一個五年儲蓄計劃便基本可以達到「上車」的門檻。

誤解二、樓價/收入比例達到20是極度不能負擔?

其實,香港現時有53%的家庭住在私樓。我們可以粗略地以4人家庭收入75分位值(表示有75%的數據小於此數值,反映中產家庭收入)與樓價作比較。

根據香港政府統計處的資料,香港4人家庭收入75分位值的家庭每月收入約為6萬5千元,而香港人在銀行做按揭,可以借得相等於8至9年年薪的貸款買樓,加上家庭自已儲蓄到的一、兩成首期,800萬港元正正是這個收入水平的家庭能首置「上車」的樓價上限。(用地產代理的負擔能力計算機推算)

在供樓的負擔能力方面,香港銀行一向嚴守供款入息比及壓力測試,加上利率低冠全球的H按(銀行同業拆息按揭)、現金回贈及高息按揭相連户口等銀行產品,香港人的月供水平其實一般在收入的45%以下,正正是勉強能夠負擔的水平。 

真相一、高樓價,供求雙方皆是元兇:

供應因素就不用多説,香港住宅用地長期供不應求,做成樓價長期維持在購買力上限。但一個巴掌拍不響,香港是全球為數不多的地區,個人能借貸到約9倍年薪來買樓,沒有這個高額借貸比例,那來購買力支持今日的樓價。在美國及全球量化寬鬆的大環境下,似乎幾年內不會改變這個借款比率。

真相二、置業打開低息貸款投資的大門:

很多人有一個錯覺,一份30年的按揭會限制未來的財務自由。但以現在的利息支出水平,香港的樓按其實是利用槓桿財富增值的最便宜方法。

因為樓價上升,或者已供款幾年後,按揭餘款便不在按揭保險的範圍(自住6成以內,投資5成以內),可以自由轉按,每兩年轉按便可以坐收回贈,而且實際利率會比原來的按揭更低。有穩定收入的業主根本無清還本金的動力,買樓反而增加長期可投資流動現金,更快達到財務自由。這亦解釋了為何這麼多人願意置業「上車」。

真相三、千萬元以上單位是換樓盤:

另一個現象是,1000萬至2000萬樓價的按揭成數,因政策不能借按揭保險,突然由八成跌到五成,首期基本上只有換樓客才可負擔,淨按揭金額不大。這類單位的買家的收入其實未必比「上車盤」的買家高,主要是資產之前十年的增值不少,有能力換到樓。

總結:

香港的「上車盤」價位始終受制於銀行的按揭收入比,其實並無跟個人或家庭收入脫節。而千萬以上的換樓盤,因為這幾年的資產增值效應,有能力支付首期的千萬富翁實在為數不少,供款仍然是收入能夠負擔的水平。

發佈於 博評
By 2021-02-24

手機分享本文: