【博評】蘇蘭斯:疫情後香港樓價有上升空間

2021-02-26 11:57:29 最後更新日期:2021-02-26 13:14:34
蘇蘭斯

一五年起於「香港輕新聞」開博評論時事。
一九年成為香港電台一台「講東講西」節目招才計劃「才雋」,「哈林奭失眠」主持,在後不惑之年在多媒體界開展Slasher事業。
正職於航運物流公司總部,曾派駐國內工作五年,有豐富的商業機構管理經驗。善用案例類比,數據作理性持平分析。
香港中文大學會計學士、香港公開大學電子商貿碩士、美國麻省理工(MIT)供應鏈管理碩士。

https://www.facebook.com/lanceso

香港在2019社會動盪事件後再遇上新冠疫情,最新失業率屢創03沙士後新高,已經達到7%,加上國安法實施後引起的新一輪移民潮,種種不利因素下香港樓價依然硬淨,更創下連續11年全球最難負擔樓價紀錄。反映樓價的中原領先指數更在170點高位以上橫行了兩年,到底未來樓價有無大幅調整的機會呢?

我昨天(25日)的博評文章指出,租金水平的確是靠個人收入來維持,但樓價則是靠個人資產及按揭收入比來維持的。要分析樓價走勢,必須從供應及購買力兩個方面進行探討。

供應方:

一手樓:建屋量是公開資料,而且建屋需時,不受短期影響。根據團結香港基金會2020年發表的土地房屋政策研究報告,預測未來5年的私樓供應量會繼續在谷底徘徊,年均只有約1.6萬伙,過去7年單位供應量更累計短缺2.3萬伙。即是一手供應會持續短缺。

二手樓:供應可分為移民賣樓及失業等經濟原因被迫賣樓後不再置業兩種。二手供應要填補未來一手缺口,供應量要達到每年一萬個以上才行,首年更加需要達到三萬個,以消化目前的短缺,不然的話仍然是一個供不應求的局面。

目前,香港私樓單位的總量大約為120萬個,亦即如果有2.5%的業主急於賣樓,的確可以改變近十年來供應不足的問題。單是移民潮似乎不足以制做這個數量的拋售,必須加上一定的經濟因素才足以推低樓價。

需求方:

需求方的分析可分為「購買力」及「信心」兩個方面進行。

購買力:主流新做按揭利率在H+1.5以內(即銀行同業拆息+1.5%),800萬樓價以按揭保險方式可以做到九成按揭,而且個人借款上限可達到9倍年薪,這些按揭相對寬鬆的情況並無因失業率上升而改變。但個別人士,尤其是2019年買樓花的上車客,因為估價不足、失業等因素無法「上會」而要終止交易的例子的確有增加。加上市民整體收入在失業率高的情況下也有所下降,短期購買力的確是下降了。

信心:可以這樣理解,買家如果看好後市,往往願意「借盡」入市,反之,就會持觀望態度。觀察2020年底至21年2月的新盤暢銷情況,只要發展商以貼近同區二手樓價開售,一般仍然賣個滿堂紅。代表市場相信下調空間有限。新樓二手價已經反映了下降的購買力,但市場仍然不乏承接。

綜合以上各點,未來疫情是否緩和,失業率是否可以穩住,對本地樓市購買力及樓價將是相當關鍵。個人認為,以世界各地疫苗注射加緊進行,疫情也有緩解跡象來看,下半年經濟反彈不足為奇。樓市在供不應求的大前提下,樓價上升空間應該比下跌風險大。

發佈於 博評
By 2021-02-26

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