【書評】李永峰:假如房價跌30%

2016-04-20 11:06:52
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在凶殺懸疑小說中,凶手最後總會被找了出來,案件獲得偵破。那麽,危害遠比某一件凶殺案更嚴重的事件呢?比如金融危機和大衰退,他們的凶手是誰?普林斯頓大學教授阿蒂夫•邁恩(Atif Mian)和芝加哥大學教授阿米爾•蘇非(Amir Sufi),在2014年出版的《房債:為什麽會出現大衰退,如何避免重蹈覆轍》(House of debt)一書,嘗試抓出引爆2008年全球金融危機和大衰退的凶手。

房價下跌,引發低收入階層家庭財産淨值的快速减少,家庭的支出也跟之而大幅下降。因為消費的降低,各個行業都會受到影響,整體性危機隨之而引發。此書是專業性的金融著作,在完成這個解釋的邏輯鏈條中,提供了眾多數據支持。經歷了大衰退之後,2011年,美國有1100萬套房屋變成了負資産,占所有抵押房屋的23%。而每套房屋的背後,都至少是一個家庭。

對於香港人來說,負資産的狀况並不陌生。1997年亞洲金融危機引爆香港房價暴跌,很多人一夕之間變成了負資産。但對於中國大陸來說,從九十年代末開始的住房制度改革,整個房地産市場到現在也不過二十年,基本都處於一個上升周期,並沒有暴跌的經驗,因為房屋下跌而出現的負資産應該也是絕無僅有。但是,市場的規律,有漲必然有跌。而中國的住房貸款的杠杆比率,同樣不低。一旦房價下跌30%,對於財富主要集中在房屋上的住房貸款者來說,財富的損失不是30%,而可能是100%。推演的後果令人心驚。

兩位作者在研究的過程中發現,在高債務水平的經濟體中,房價的下跌,會進一步放大社會財富的不平等。對於社會中的富裕者來說,房地産在他們的投資組合中,僅占6%,就算房價下跌過程中,他們同樣也有損失,但是在債券丶股票上的投資,足可以對沖房價下跌帶來的損失。而窮人,因為高杠杆,會變得更窮。

該書在解釋了引爆金融危機的源頭之後,進一步追問為什麽貸款會越來越容易?無力償還貸款的人也可以獲得驚人的購房貸款。結果發現因為金融體系開始變得高度依賴債務,加上政策對各類債務的大規模補貼,導致1990年代開始,在美國出現債務放水的情况。想想中國的現狀,在經濟下行之際,為了促進經濟增長,放貸成了銀行的硬性任務,萬一某一天危機引爆,後果不堪設想。

原文刊於作者博客

By 2016-04-20

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