【投資博評】出租率提升及租金上調 越秀房託後市看俏

2017-11-29 15:36:27
炒股幫

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鼎成證券投資策略總監熊麗萍。

 

 

越秀房產信託基金(00405)上周宣布向母公司越秀地產(00123)收購位於武漢越秀財富中心67%權益連股東貸款,協定收購作價22.8億元(人民幣.下同),完成收購後,雙方將成立合營,分別持有該項目67%及33%權益。收購短期對集團短期租金收入貢獻有限,但中長線有助提高租金收入及可分派收入。

武漢越秀財富中心為一項綜合開發項目,包括住宅、商業及寫字樓,於去年8月完成,寫字樓可出租面積近13萬平方米,零售可出租面積近4.4萬平方米。以今年8月31日武漢項目評估資產淨值35.87億元,並按67% 股權比例計算,所收購部分資產淨值為24億元,換言之,收購價資產淨值(Net Asset Value,簡稱NAV)折讓5.1%。武漢項目截至今年6月30日止六個月物業淨收入655.7萬元,目前仍需時間逐步落實租戶及提升租金收入,而母公司亦承諾對越秀房託就該項目提供收入支持,2018年、2019年及2020年分別為7,800萬元、9800萬元及1.1億元。

評級機構穆迪認為,有關收購令公司的債務槓桿水平提高,並將越秀房託評級展望由「穩定」下調至「負面」,發行人評級為「Baa3」,或會增加未來借貸成本,但按今次收購條款,在完成收購後,公司負債比率將上升至38.6%,仍低於監管限制的45%及可接受水平。

集團目前共有七項物業,今年上半年平均續租率為97.4%,未來增長主要靠出租率提升及租金上調,尤其是廣州IFC及上海越秀大廈,廣州IFC上半年租金收入按年升1.6%,而寫字樓租約有近一半在明年到期,以目前珠江新城並沒有新供應的情況而言,估計租金有一定的上調空間。上海越秀大廈繼續成為增長動力,上半年租金收入增長3.9%,估計明年有35%租約到期,相信續租率及租金亦能夠有所提高。

而今次收購對越秀房託今年、明年租金收入貢獻仍有限,但可成為集團未來租金收入新增長來源,越秀房託股價在公布早前收購建議後再創高位,以目前股價計算,回報率6厘,若11月4日股東特別大會表決通過今次收購建議,可望支持明年以後每基金單位分派(DPU)的增長。

 

【股價圖:越秀房託基金(00405)】

 

(本文筆者熊麗萍 鼎成證券投資策略總監)

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發佈於 投資博評
By 2017-11-29

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