【投稿】pklok﹕檢視香港過渡房屋政策 從「光房光屋計劃」與水管屋說起

2019-06-01 07:00:30
pklok

修讀新聞傳播系學生,未曾有一股改變世界的作氣,但寄望以所知所能分享自己看法,或許不是見解獨到,仍盼我的文字與聲音在社會中可有一番作為。

長期困擾香港市民和政府的問題,住屋的負擔能力不足定必是居首位。最近房協公布自去年九月推出「未補價資助出售房屋出租計劃」,反應欠佳,情況反映此舉對增加過渡性住屋供應起不了大作用,正好回應特首林鄭月娥甫上任後,首份《施政報告》中推出過渡房屋政策的不足。

在報告中,林鄭提出政策應由民間機構主導,政府為副的運作,目的為提供過渡性房屋的措施增加運作上的彈性和助市民「上樓」的希望。然而,在多方位的短期性提供房屋的措施中,究竟為市民進入置業階梯有多大幫助? 本文以「光房光屋計劃」和水管屋為分析主軸,檢視香港過渡房屋政策的利弊。

「閒置土地」與「過剩政府物業」的定義

在發展「光房光屋計劃」或是推出水管屋的試驗項目,皆面對土地資源分配的問題。在現有的房屋資源上,善用政府閒置的建築物相對另覓土地建房屋來的省時,但港府對此的態度甚為吝嗇。根據2017年《施政報告》提出,民間機構在過渡房屋政策上,無論提出建議和推行具體措施有了主導的角色,同時政府以象徵式的租金出租閒置官地,以予配合。然而,有傳媒報導 (《堅雜誌》,2019年) 多年來有逾200項的政府空地被規劃,留作「政府、機構或社區」用途,指出其浪費土地資源之名。

筆者翻查立法會2017年的資料,政府並未有為「閒置土地」作出定義。至於現時未經批租的政府閒地,官員表示土地應進入長遠用途或技術評估的程序。同時,對於被訂明「過剩政府物業」的資源,在現時的機制下無限定空置年期,惟當局表示會敦促有關部門盡快釋放有關閒置資源。

「光房光屋計劃」——宜增業主出租動機及個別評估租客負擔能力

政府曾出租閒置多時的九龍紗廠眷屬宿舍予社企「要有光」,以支持計劃的目標,協助住屋有困難的家庭。同時,計劃亦鼓勵擁有房子的業主以廉價出租單位予一些有住屋困難的單親婦孺,當中成功獲出租單位的住戶必須經由社工推薦,相信此舉能使資源投放至真正有需要的對象。再者,業主既既能收取租金,又可保留業權,一舉兩得。

然而,一般的租期僅為三年,意味租客在期限過後,同樣要再次面對住屋問題,對租客而言,亦即只有三年時間使收入追及市場。另外,對業主而言,在經濟效益上單位以廉價租出,的確相比在今天的二手房屋市場上,缺乏有效的經濟動力。因此,港府應檢討計劃的利弊,積極與合作的社企共同制定一套評估租客經濟狀況的標準,為個別住戶進行延長暫住光房的機制;同時,政府亦應提供退稅優惠予有關的業主,鼓勵更多持有多於一個物業的業主,低價出租單位,從而減輕個人經濟負擔,亦可為社會增加過渡性房屋供應量。

「水管屋」——宜擴展及加快推行進程 測試社會接受程度

另外,由香港設計師規劃的一個建築新概念——「水管屋」(OPOD),用有限的空間面積 (100至150 呎),提供一至兩人居住,以紓緩急需社區支援的基層市民需求,目前計劃預期能容納350人。此計劃一方面建築費用便宜 (10至12萬),又可以教育租客對儲蓄觀念,因為在租金中社企會收取三分一作按金,當租容約滿後便會退回。計劃對政府而言,佔地和建築的成本較低,理論上在推行時阻力亦較少。

然而,由於計劃擬定在荃灣區推行,所以在遴選租客時,加入以現居於該區者為優先的條件,此舉可惹來公平性和對象偏差的批評。再者,計劃擬定於2020年第一季施工,並於明年第四季接受租客申請,可見在程序上耗用的時間太長,大大降低計劃實用性。依筆者之見,有關當局應在施工的過程中,同時展開接受全港性申請入住的程序,以盡快推展過渡性房屋措施。

總結

港府把過渡性房屋政策恆常化,促使過渡性房屋在五層漸進式的置業階梯中,大概與「第一層」公屋並列看齊。然而,在現今公屋輪候冊上等候的有27萬人士,過渡性房屋難免是作為低收入人士輪候公屋時的綠洲。但是短期措施效果畢竟有限,若為滿足租客的住屋需求,長遠依賴過渡性房屋效用,便模糊了政策的定位,所以措施大多僅能「望梅止渴」。

總括而言,過渡房屋政策亦能反映本屆政府,在解決本港房屋問題上,試圖增添與社企合作的元素,既可減低其行政成本,又可增加推行的彈性,令計劃更為「貼地」,筆者相信「官民合作」將會成為日後政府推行新政策時的有效模式。

發佈於 博評
By 2019-06-01

手機分享本文: